CEDOLARE SECCA PER LOCALI COMMERCIALI

Una delle novità contenute nella manovra 2019 è l'estensione del regime della cedolare secca anche per le locazioni degli immobili commerciali.

In particolare, l'articolo 1 comma 59 del  della Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018) rubricato appunto "Cedolare secca sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciale" estende la possibilità di usufruire anche per tali immobili del regime agevolato della cedolare secca al 21% rispetto al regime ordinario secondo il quale il reddito fondiario concorre ai fini dell'IRPEF.

In generale, i contratti di locazioni di immobili commerciali per essere agevolabili devono soddisfare i seguenti requisiti: 

  • essere stipulati nell'anno solare 2019
  • con oggetto unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale C/1,
  • superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze e relative pertinenze locate congiuntamente.

Attenzione però al primo requisito, per esplicita previsione infatti la norma non si applica ai contratti stipulati si nel 2019 ma per i quali al 15 ottobre 2018 sia in essere un contratto non scaduto tra gli stessi contraenti sullo stesso immobile, per il quale si interrompe la naturale scadenza per usufruire del regime in cedolare

Per qualsiasi ulteriore informazione e/o assistenza siamo a tua disposizione.

ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE

A poche settimane dalle prossime elezioni politiche, che potrebbero avere ripercussioni anche sul mercato immobiliare, l’agenzia di rating S&P Global Ratings ha analizzato la situazione in Italia, che così si può riassumere: il generale miglioramento economico ha reso più veloci le compravendite di casa, ma non ha ancora portato a un aumento dei prezzi.

Bene il mercato delle nuove costruzioni

Anche grazie a tassi di interesse ai minimi storici, le compravendite di immobili sono in aumento, sebbene il ritmo di crescita sia più lento rispetto a quello del 2016. Per quanto riguarda i prezzi, invece, sono ancora in calo quelli delle abitazioni residenziali preesistenti, mentre si sono alzati dello 0,6% quelli delle nuove soluzioni, che però rappresentano solo il 19% di tutte le compravendite del 2017.

Il divario tra domanda e offerta è destinato a colmarsi

S&P Global Ratings ritiene che nel 2018 la crescita del Pil si attesterà all’1,5%, supportando la domanda nel mercato immobiliare e riducendo al tempo stesso l’eccesso di offerta. Se l’andamento economico confermerà questa previsione, si avrà di conseguenza un’ulteriore riduzione dei tempi di vendita a cui si accompagnerà anche un incremento del costo degli immobili.

Mercato europeo variabile

Se questo è il quadro generale italiano, in Europa le previsioni variano da Paese a Paese: molto positive nella penisola iberica, con aumento dei prezzi in Portogallo e riduzione degli stock di abitazioni invendute in Spagna, più incerto nel Regno Unito, dove le conseguenze della Brexit potrebbero incidere anche sul mercato immobiliare e sul costo delle case in particolare.

DETRAZIONE FISCALE INTERMEDIAZIONE AGENZIA IMMOBILIARE

In caso di mancata stipula del contratto definitivo di compravendita (rogito) , è comunque possibile beneficiare della detrazione per spese di intermediazione immobiliare?

Dall’Irpef lorda è possibile detrarre il 19% dei compensi comunque denominati, pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in conseguenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità (articolo 15, comma 1, lettera b-bis, Tuir).

In quanto la legge subordina l’agevolazione alla condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale, tale beneficio decade nel caso in cui l’acquisto dell’immobile non si concluda a causa della mancata stipula del contratto definitivo di compravendita.

CEDOLARE SECCA

DI COSA SI TRATTA?

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

CHI PUO’ SCEGLIERLA E SU QUALI IMMOBILI?

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

QUANTO E COME SI PAGA?

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe). L’aliquota per questi contratti è pari al  10%

EFFETTI DELLA CEDOLARE SUL REDDITO

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

 

 

LEGGE DI BILANCIO 2018, LE NOVITA’ PER L’IMMOBILIARE

Tutte le novità contenute nella Legge di Bilancio 2018 sono entrate in vigore il 1° gennaio 2018, vediamo cosa cambierà per l’immobiliare.

Bonus ristrutturazioni 2018 – è stato prorogato fino al 31 dicembre 2018 il bonus fiscale del 50% per gli interventi di ristrutturazione delle abitazioni e delle parti comuni degli edifici condominiali.

Bonus mobili 2018 – Collegato ai lavori di ristrutturazione, viene prorogato il bonus per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici. Per usufruire del bonus i lavori devono iniziare dopo il 1º gennaio.

Bonus verde finanziaria 2018 – Viene introdotto per il 2018 un bonus del 36% per gli interventi di sistemazione a verde delle aree scoperte private degli edifici esistenti,  unità immobiliari, pertinenze e recinzioni, fino a un massimo di spesa di 5mila euro per unità immobiliare.

Detrazioni ecobonus 2018 – viene prorogata la detrazione per gli interventi di efficientamento energetico degli edifici, ma cambiano le percentuali di sconto. Scende al 50% il bonus per l’acquisto e installazione di infissi, schermature solari e sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie biomassa e caldaie a condensazione di classe A. Rimane al 65% la detrazione per gli interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione  di efficineza pari alla classe A e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti. Viene introdotta anche la detrazione del 65% per l’acquisto e installazione di micro-generatori in sostituzione di impianti esistenti.

Sismabonus 2018 – Viene prorogato il bonus  per la messa in sicurezza antisismica delle parti comuni degli edifici condominiali, degli edifici residenziali e produttivi, che, quest’anno, viene esteso anche alle case popolari. Si parte da una riduzione del 50% che puo’ arrivare fino all’85% per gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali che non solo riducono il rischio sismico, ma anche riqualificano energeticamente.

Cessione credito bonus energia – viene estesa la possibilità di cedere il credito per gli interventi di riqualificazione energetica anche per singole unità immobiliari.

Fondo nazionale per l’efficienza energetica – Viene inserita una sezione per il rilascio di garanzie su operazioni di finanziamento di interventi di riqualificazione energetica, con una dotazione di 50milioni di euro.

Detrazione polizze calamità – Diventano detraibili le assicurazioni contro il rischio di eventi calamitosi stipulati sulle singole abitazioni.

Riqualificazione dimore storiche – Vengono riattivati i contributi per gli interventi conservativi sulle dimore storiche private (10 milioni di euro per il 2019 e 20 milioni di euro a decorrere dal 2020)

Cedolare secca canone concordato 2018 – prorogata anche per il prossimo biennio la cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato.

Detrazione canoni di locazione studenti fuori sede – detrazione  potrà essere richiesta anche nel caso in cui l’immobile sia situato nella stessa provincia di residenza. Nel caso in cui lo studente viva in una zona montana e disagiata, la detrazione potrà essere richiesta anche nel caso in cui la distanza tra luogo di residenza e di studi sia pari ad almeno 50 km.

NOVITA’

Bonus 85% per il condominio e 65% per caldaie con termovalvole

Tra le misure approvate un super bonus fino all’85% per interventi in condominio che riducono il rischio sismico e 65% per le caldaie in classe A con le termovalvole.

 

DOMANDA E RISPOSTA “VENDITA IMMOBILI EX INA CASA ORA ACER “

Spesso può capitare di vendere o ricevere in eredità immobili che a suo tempo furono acquistati o ricevuti in assegnazione dall’allora “INA casa” ora ACER, in questi casi come ci si deve comportare, si può liberamente commerciare l’immobile?

RISPOSTA: dal dopoguerra ad oggi si sono succedute nel tempo diverse leggi che hanno previsto in modo assai diverso calcolo del prezzo, modalità di acquisto e vincoli alla proprietà. Prima di intraprendere una trattativa per rivendere un alloggio popolare è necessario esaminare con attenzione il contratto di acquisto rivolgendosi ad un professionista per verificare se vi siano vincoli o se l’alloggio sia immediatamente commerciabile. Soltanto alcune leggi prevedono il diritto di prelazione a favore degli IACP (oggi ACER ) , tale vincolo, quando esiste, è chiaramente indicato nel contratto di acquisto. In tal caso verrà espletata una pratica presso ACER, diversa a seconda della legge di acquisto.

Prima di vendere questa tipologia d’immobili, quindi, è opportuno rivolgersi ad un professionista immobiliare al fine di effettuare le opportune verifiche onde evitare spiacevoli sorprese al momento del rogito. Riepilogando meglio pensaci prima perchè se non viene effettuato tutto l’iter previsto dalla legge specifica l’immobile non potrà essere venduto.

SCOPRI QUANTO RENDE IL TUO INVESTIMENTO IMMOBILIARE

Quando si parla di investimento immobiliare, si deve parlare necessariamente di numeri; non si può parlare di sentimenti affetto o di altre parole che siano diverse da rendita.

A tal proposito è necessario verificare che il proprio immobile sia davvero una fonte di reddito e non una spesa altrimenti non ha senso tenerlo nel proprio portafoglio immobiliare.  In quest’ultimo caso, la soluzione è venderlo.

COME FACCIO A DETERMINARE QUANTO MI È COSTATO L’ACQUISTO DELL’IMMOBILE?

Il punto di partenza di ogni valutazione è il costo totale di acquisto.

Per fare ciò occorre considerare tutte le spese che sono intercorse per avere l’atto di rogito in mano, quindi prezzo dell’immobile, notaio, agenzia immobiliare, spese di registrazione, imposte, ecc…

Identificato questo valore, possiamo metterlo da parte ed iniziare ad effettuare tutti i ragionamenti sulla redditività dell’immobile.

QUANTO MI COSTA L’IMMOBILE?

L’immobile ha dei costi fissi che sono per esempio le imposte comunali, il mutuo, l’assicurazione, le spese di condominio, le spese di manutenzione, le imposte sulla proprietà, ecc…

Al fine di calcolare il reddito netto è opportuno sottrarre tutte queste voci dal canone di locazione lordo percepito.

COME CALCOLARE LA REDDITIVITÀ DELL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE.

Identificato il valore complessivo di acquisto e determinato il reddito netto, ora non ci resta che fare una semplice operazione  matematica di divisione tra la rimanenza del reddito netto percepito con l’importo totale dell’acquisto calcolato precedentemente. Ciò ti permette di determinare la redditività netta dell’operazione immobiliare.

Redditività % = (Reddito Netto / Costo Complessivo Acquisto) x 100

Non c’è un minimo o una massimo per determinare se un immobile generi un reddito soddisfacente, dipende molto dalle aspettative e dalle propensioni di ogni singolo proprietario, tuttavia tenendo presente che un deposito bancario genera mediamente una rendita annua dell’1,10% netto è evidente che un investimento immobiliare darà sicuramente una rendita maggiore.

 

 

SURROGA DEL MUTUO

 

Si dice surroga quando il mutuatario ( che sarebbe colui che paga il mutuo) vuole e decide di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca.

Per quale motivo si trasferisce il mutuo?

Solitamente chi decide di trasferire il mutuo è perché non si trova più bene con la banca attuale oppure semplicemente perché il mutuatario è alla ricerca di una soluzione più conveniente e vantaggiosa.

In pratica: Opto per la surroga del mutuo in quanto ho chiesto alla mia banca una rinegoziazione del contratto che mi è stata negata; un’altra banca mi offre condizioni migliori come ad esempio il tasso di interesse, la durata, la riduzione della rata etc. quindi decido di cambiare banca.

Come si fa?

L’atto di surrogazione deve essere stipulato per atto pubblico dinanzi al notaio; questa operazione non comporta spese o altre commissioni e non causa la perdita dell’agevolazione fiscale qualora sussista. Resta inteso che la nuova banca deve valutare la tua posizione, il tuo mutuo, il tuo residuo mutuo e tutto ciò che necessita per poter accettare l’operazione.

Infine con la surroga del mutuo l’ipoteca viene trasferita da un mutuo all’altro senza la necessità di iscriverne una nuova; pertanto si estinguerà il debito con la banca attuale.

ACCETTAZIONE EREDITA’ CON BENEFICIO DI INVENTARIO

Con l’accettazione dell’eredità, il patrimonio del defunto si confonde con quello dell’erede; questa situazione potrebbe essere spiacevole nel caso in cui l’eredità sia gravata da debiti diversi.

Può capitare che i debiti superino addirittura il valore dei beni ereditati, in questo caso l’erede dovrebbe far fronte ai debiti utilizzando il proprio patrimonio.

Per evitare quindi questa situazione e far si che i debiti non intacchino anche il patrimonio dell’erede, si può decidere di accettare l’eredità con beneficio di inventario.

In questo modo i beni del defunto rimangono separati da quelli dell’erede e, qualora ci fossero debiti, l’erede risponderà solamente attraverso i beni ereditati senza intaccare i propri.

Questa volontà deve essere espressa e deve essere resa nota ad un notaio o al tribunale. La dichiarazione poi deve essere iscritta nel registro delle successioni e successivamente deve essere trascritta nei registri immobiliari.

Ovviamente l’erede deve fare l’inventario dei beni ereditari entro 3 mesi dalla dichiarazione di accettazione qualora non sia già in possesso dei beni ; viceversa qualora sia già in possesso dei beni i 3 mesi partono dall’apertura delle successione.

Se non si adempie ai seguenti oneri l’accettazione si intenderà senza il beneficio d’inventario e l’erede verrà inquadrato come semplice e puro.

ACCETTAZIONE E RIFIUTO DELL’EREDITA’

Gli eredi non subentrano in automatico è necessario che accettino l’eredità in modo tacito o espresso.

L’eredità diventa giacente quando non viene accettata immediatamente; più precisamente quando l’erede non ha accettato l’eredità e non è nel possesso dei beni ereditari, il tribunale nomina un curatore dell’eredità. In questo caso l’eredità sarà giacente.

La giacenza prevede quindi la nomina di un curatore che è obbligato a:

  • preparare  l’inventario dei beni ereditari.
  • gestire i beni al fine di preservarli
  • fornire al giudice un rendiconto della propria attività

Il curatore cessa la sua attività quando l’eredità viene accettata oppure quando viene rifiutata; in questo caso i beni vengono devoluti allo stato e si parlerà di eredità vacante.

Come anticipato l’eredità deve essere accettata, l’accettazione può essere tacita o espressa.

Si dice espressa quando risulta da atto scritto nel quale emerge chiaramente la volontà di ereditare.

Si dice tacita quando si verifica un comportamento che inequivocabilmente manifesti la volontà di ereditare.

Il diritto di accettare l’eredità si prescrive in 10 anni; il termine decorre dal giorno dell’apertura della successione oppure al verificarsi della condizione sospensiva (qualora esistesse).

Chiunque possa subentrare e prendere il posto degli eredi, può chiedere al giudice un termine entro il quale l’erede deve accettare o rifiutare l’eredità. Trascorso questo termine senza che venga fatta alcuna dichiarazione, il chiamato perde la possibilità di diventare erede a tutti gli effetti. Ecco che si verifica la decadenza del diritto di accettare.

A differenza dell’accettazione, la rinuncia dell’eredità deve essere unicamente espressa la dichiarazione deve essere ricevuta da un notaio o dal tribunale e può essere fatta solo dopo che la successione si sia aperta; una rinuncia anticipata sarebbe priva di effetto.

Chi rinuncia l’eredità può cambiare idea e revocarla ma solo finché l’eredità non venga accettata da ulteriori chiamati, in questo caso la rinuncia non è più revocabile ed è definitiva.