PERTINENZE

Pertinenza significato: il Codice Civile , Secondo l’articolo 817, le pertinenze sono le cose mobili o immobili destinate a servire o ad adornare un immobile.

Cosa dice la legge. Il testo unico dell’imposta di registro ammette che le agevolazioni “prima casa” spettano anche per l’ acquisto (contestuale o meno rispetto all’acquisto del “bene principale”) delle pertinenze dell’abitazione; la norma in questione poi precisa che <"sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell'acquisto agevolato".

L’esclusività dell’elenco. L’uso dell’espressione "sono ricomprese tra le pertinenze " evidenzia con chiarezza che il legislatore, elencando le unità immobiliari delle categorie C/2, C/6 e C/7, ha voluto operare una precisazione (e cioè affermare che una sola unità immobiliare, per ciascuna di dette categorie, può godere dell’agevolazione). Non certo il legislatore ha dunque inteso compilare una elencazione esclusiva (come invece ritiene qualche ufficio periferico dell’ amministrazione finanziaria).

La destinazione di un bene a servizio od ornamento di un altro bene dipende a sua volta da un fattore oggettivo (l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di “asservire” l’uno all’altro).

Ora, se è scontato che è pertinenza sia l’autorimessa nel seminterrato dell’edificio ove è ubicato l’appartamento sia quella ubicata nei pressi del fabbricato abitativo, meno scontato è il carattere pertinenziale dell’autorimessa situata non nella immediata prossimità dell’edificio. La circolare 38/E non aiuta, in quanto genericamente enuncia che non si ha pertinenzialità quando <<il bene pertinenziale è ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”>>.

Ora, è nozione comune a tutti che, specie nei centri storici, si accetta “benevolmente” di parcheggiare l’auto in un box ad una certa distanza dalla casa o dall’ufficio, e quindi di considerare quale pertinenza l’autorimessa non nelle immediate vicinanze. Qualche ufficio periferico dell’Agenzia delle Entrate si mostra tuttavia su questa materia un po’ troppo rigido e non al passo coi tempi: lodevole quindi la prassi di quegli uffici che invece, in modo informale, si riferiscono al territorio comunale come ambito oltre il quale la pertinenzialità non è riconoscibile. Si tratta di una tesi bensì imperfetta, ma che, basandosi su dati oggettivi, è sempre meglio di nessun orientamento o di una opinabile valutazione caso per caso.

L’area di pertinenza. Nel caso delle abitazioni unifamiliari e delle villette a schiera (o anche degli appartamenti condominiali situati al piano terreno o al piano rialzato) oggetto di acquisto è anche l’area di pertinenza dell’abitazione. Normalmente, quest’area è “graffata” al fabbricato: ciò significa che in Catasto vi è un unico mappale, il cui numero individua sia l’area di sedime della costruzione che l’area scoperta. La “graffatura” consiste in una specie di “s” (in gergo tecnico: “cediglia”) i cui “uncini” agganciano il disegno del fabbricato al terreno di pertinenza; e serve appunto a dare rappresentazione grafica al rapporto pertinenziale tra area e edificio. La graffatura è quindi solo una conseguenza del rapporto pertinenziale (è la sua manifestazione cartografica), non ne è invece un presupposto, come afferma la circolare 38/E. Pertanto, se si tratta di un’area che ha le caratteristiche della pertinenza di un fabbricato abitativo (per il ricorrere dei presupposti oggettivo e soggettivo di cui all’articolo 817 del codice civile) il suo valore deve intendersi inglobato nel valore dell’ appartamento e il tutto va tassato con l’aliquota agevolata; e ciò indipendentemente dal fatto che si tratti di un’area “rimasta” al Catasto Terreni (e quindi ancora formalmente dotata di rendita) oppure passata al Catasto Fabbricati e classificata come area urbana priva di rendita.

In caso di compravendita la pertinenza può seguire la vendita dell'immobile principale, ma non è sempre necessario; Spesso quando si vendono gli appartamenti la cantina è ricompresa all'interno dello stesso subalterno catastale dell'appartamento, e quindi segue l'immobile principale a cui è abbinata, salvo che per la cantina non si crei un subalterno indipendente ( spesso nelle costruzioni piu' recenti le cantine sono dotate già di proprio subalterno in categoria C/2). Le autorimesse invece hanno sempre un proprio subalterno ( in categoria C/6) e quindi pur essendo pertinenze possono essere compravendute in maniera indipendente rispetto all'abitazione principale.

Acquistando un appartamento con i benefici prima casa, le agevolazioni potranno essere utilizzate anche sulle relative pertinenze ( cantina/autorimessa) ove presenti anche se acquistate con successivo atto separato ( se le autorimesse per esempio sono due sulla seconda non si potranno esercitare le agevolazioni).

 

UNIRE DUE APPARTMENTI, COSTI E PRATICHE NECESSARIE

Unire due appartamenti a volte può essere una vera e propria esigenza, può capitare che quando la famiglia cresce ( o anche per ritagliarsi all'interno della casa una zona riservata per il proprio lavoro) si abbia la necessità di disporre di una casa più grande, quindi unire due appartamenti può rappresentare una possibilità da tenere in considerazione.

Le ipotesi possono essere più di una, si possono unire due appartamenti uno sopra l’altro oppure due appartamenti che si trovano sullo stesso piano, facendo in modo che le due abitazioni diventino un unico immobile.

Fusione unità immobiliari: gli interventi 

Quando si tratta di unire due appartamenti, è sempre necessario intervenire con qualche opera, si deve pensare alla possibilità di abbattere una parete o di costruire un passaggio attraverso una porta da creare fra le due unità abitative, se i due appartamenti si trovano a due piani diversi, devi anche creare un collegamento attraverso la costruzione di una scala.

È necessario l’intervento di un tecnico, che deve redigere il progetto di unione, per poi comunicarlo al Comune, per l'aggiornamento dal punto di vista urbanistico. Nell’ ipotesi più semplice, quando si tratta di unire due appartamenti adiacenti, i costi possono essere più contenuti, in questi casi si tratta soltanto di abbattere una parete o di aprire una porta, se invece vuoi unire due appartamenti che si trovano su due piani diversi, dovrai prevedere una scala di collegamento con alcune precauzioni da adottare dovendo " bucare" il solaio, in questo caso può diventare necessario anche l'intervento di un ingegnere per gli opportuni calcoli e la relativa pratica sismica.

Unire due appartamenti comporta anche delle modifiche dal punto di vista catastale e fiscale, conviene sempre operare una vera e propria fusione catastale.

Questo potrebbe essere importante, anche ai fini del pagamento di alcune tasse, come per esempio l’Imu, diventando possessori di una sola unità immobiliare, anche l’importo dell’Imu dovrà essere rivisto. Può accadere, tuttavia, che due appartamenti vicini siano intestati a due persone diverse anche se appartenenti allo stesso nucleo familiare, come per esempio marito e moglie. L’Imu in questo caso sarà dovuta su una delle due abitazioni: sono i proprietari che devono scegliere su quale proprietà farla perché uno dei due appartamenti  sarà considerato come seconda casa, sul caso specifico è intervenuta anche una circolare dell’Agenzia delle Entrate, che ha specificato che sarebbe impossibile unire due appartamenti che appartengono a due proprietari diversi.

Tuttavia sarebbe possibile dare lo stesso l’evidenza dell’unione degli archivi catastali, per farla valere a livello fiscale.

È l’operazione che viene chiamata fusione fiscale di immobili.

Ma cosa vuol dire in dettaglio?

Significa che gli alloggi restano distinti e ciascuno di essi avrà la propria rendita catastale.

Tuttavia si può sempre usufruire dei benefici fiscali sulla prima casa.

Per realizzare questa operazione si devono presentare due dichiarazioni di variazione distinte, ciascuna per ogni appartamento, allegando però la planimetria di tutta l’unità immobiliare in questione.

 

AFFITTARE LA PRIMA CASA SENZA PERDERE LE AGEVOLAZIONI

Ti stai chiedendo “posso affittare la prima casa?” e vuoi saperne di più su questa procedura, sei nel posto giusto!!!

Innanzitutto non esistono delle normative che vietano ad un soggetto di affittare la prima casa, ma è necessario rispettare alcune regole in quanto non sempre con l’affitto della prima casa perdi le agevolazioni fiscali di cui hai usufruito per effettuare l’acquisto dell’immobile.

Quella dell’affitto di un immobile è una soluzione scelta da molti soprattutto a causa dei costi sempre più alti che spesso ci si può ritrovare ad affrontare.

Puoi decidere di affittare la prima casa e di andare ad abitare in un altro immobile?  Devi sapere che non ci sono delle leggi che indicano che la residenza deve essere stabilita necessariamente in quella che è a tutti gli effetti la prima casa, analizziamo quindi tutti i dettagli e vediamo quando conviene e ti forniremo consigli utili per sapere come agire nel rispetto delle leggi presenti.

COS'E' IL BONUS PRIMA CASA?

Si tratta di una specifica agevolazione che permette di ottenere degli sconti (che possono essere anche di notevole rilevanza) per coloro che acquistano un immobile per la prima volta, le agevolazioni, possono essere anche notevoli.

Infatti si parla di un’imposta di registro al 2% invece che al 9% nel caso delle vendite tra privati ( su un coefficiente di rivalutazione della rendita catastale ridotto).

In questa situazione l’imposta catastale e quella ipotecaria corrispondono ad una somma di 50 euro ciascuna.

Quando si verifica il caso della vendita da costruttore, invece, si applica un’Iva al 4% invece che al 10%, sul prezzo di vendita

In questo caso inoltre è prevista un’imposta fissa di registro pari a 200 euro e la stessa somma vale per l’imposta ipotecaria e per quella catastale.

Si può affittare la prima casa, quindi?

È possibile infatti effettuare una modifica della tua residenza spostandola in un altro immobile, e affittare la prima casa, allo stesso tempo evitando di perdere le agevolazioni fiscali di cui hai usufruito, non perderai le agevolazioni trasferendo la propria residenza in un altro edificio all’interno dello stesso Comune in cui si trova la prima casa.

Si può affittare la prima casa prima dei 5 anni?

Per quanto riguarda la possibilità di affittare la prima abitazione non devi preoccuparti di limiti temporali, puoi affittare l'immobile anche immediatamente dopo l'acquisto.

È possibile affittare la prima casa con un mutuo?

Ricordati però di un aspetto importante in questo caso, solitamente, al momento della dichiarazione dei redditi, puoi scaricare gli interessi passivi sul mutuo dall’Irpef.

Questa condizione è possibile solo quando la casa in questione sia quella in cui è fissata la residenza e quindi sia l’abitazione principale, decidendo di affittare l’immobile e di trasferire la tua residenza in un’altra casa, non potrai più scaricare gli interessi passivi nel momento in cui effettui la dichiarazione dei redditi.

È per quanto riguarda l'IMU?

Affittando l'immobile, quindi non avendo la residenza, dovrai corrispondere l'IMU al comune ( tuttavia affittando l'appartamento con canone concordato potrai ricevere un abbattimento sull'imposta che varia da comune a comune)

Quindi riepilogando, alla domanda iniziale se si possa o meno affittare un appartamento acquistato con i benefici prima casa, la riposta è sicuramente Sì, l'unico requisito è mantenere la residenza all'interno del medesimo comune ove è situato l'immobile. Tuttavia affittando l'appartamento non potrai portare in detrazione gli interessi del mutuo e non potrai godere dell'IMU grauita.

 

 

 

RICEVERE UN IMMOBILE IN EREDITA’

COSA FARE QUANDO RICEVIAMO UN IMMOBILE PER SUCCESSIONE?

La prima cosa che dobbiamo analizzare è scegliere se vendere o affittare l'immobile che abbiamo ricevuto, ovviamente si tratta di una scelta molto personale che può dipendere dalle situazioni e dalle esigenze di ognuno di noi.

Sicuramente la scelta classica è quella della vendita, tuttavia non è detto che sia sempre la scelta migliore, in quanto  mettere a reddito un immobile di cui non si è sostenuto il costo di acquisto garantirà una redditività in percentuale nel tempo sarà ben più alta di qualsiasi altro immobile acquistato per investimento . Questo discorso tanto più valido quando più i beni sono inseriti in grandi città o in zone con un elevata richiesta di locazione. In questi casi soprattutto, la vendita di immobile ereditato è una scelta da fare solo se si ha strettamente bisogno di liquidità per impellenti necessità di famiglia o di lavoro. In caso contrario, posso consigliarti, che la scelta migliore può essere quella di mantenerlo per avere un futuro costante reddito aggiuntivo a quello che già si possiede.

Se comunque la decisione è quella di vendere, vediamo ora come affrontare al meglio il processo della compravendita.

La vendita di queste tipologia di immobili, presente un iter che ha delle peculiarità rispetto alla tradizionale compravendita immobiliare, innanzitutto il caso sicuramente piu' complesso è quando si eredita una quota e quindi la decisione delle vendita deve essere condivisa fra tutti i coeredi, così come anche l'accettazione dell'eventuale proposta di vendita, in caso di disaccordo si dovrà ricorrere all'istituto della divisione ereditaria che potrà essere amichevole ( tramite un trattativa interna si liquidano reciprocamente le quote) o nei casi piu' difficoltosi si dovrà ricorrere ad una divisone giudiziale, che nei casi peggiori può portre ad una vendita coattiva del bene all'asta con successiva divisione del ricavato sulla base delle quote.

DOCUMENTI NECESSARI PER LA VENDITA

Oltre a tutti quelli presenti in ogni vendita immobiliare dobbiamo considerare un ulteriore documentazione:

  • Dichiarazione di successione
  • Trascrizione dell’accettazione tacita di eredità

Volgiamo lo sguardo verso l'accettazione dell'eredità, è l’atto con cui l’erede di fatto accetta il lascito del defunto.

L’accettazione di eredità può essere di tre tipologia: tacita, espressa o con beneficio d’inventario.

TACITA

Avviene senza formalità ma si palesa verbalmente o, eventualmente, mediante atti o comportamenti espliciti dell’erede. Per esempio, nel momento in cui ereditiamo un immobile ne prendiamo possesso, lo utilizziamo, ne abbiamo accesso.

ESPRESSA

Prevede che il passaggio di proprietà sia sancito da una scrittura registrata, in cui la persona dichiara che accettare l’eredità e di assumerne il possesso.

CON BENEFICIO DI INVENTARIO

Quando accettiamo un’eredità ne accettiamo effetti attivi e passivi, ereditiamo anche eventuali debiti o gravami. Questo tipo di accettazione tutela l’erede dando lui tutti i diritti dell’eredità ma limitando i debiti al valore di quanto ricevuto, senza intaccare il patrimonio personale dell’erede stesso.

Nel caso di accettazione tacita è previsto un ulteriore atto la cosiddetta " Trascrizione dell'accettazione tacita di eredità", di cosa si tratta? E’ un atto formale, normalmente fatto da notaio, che trascrive il fatto di aver accettato tacitamente l’eredità, nei registri immobiliari ( ovviamente se si ereditano immobili). Attraverso questo atto formale, dunque, il Notaio assicura al compratore che il venditore cede l’immobile essendone senza ombra di dubbio proprietario a seguito di accettazione tacita di eredità. Inoltre la trascrizione è il metodo di pubblicità immobiliare e quindi il venditore, trascrivendo per primo rispetto ad altri eventuali eredi non noti, mette questi ultimi in posizione di non poter appellare la vendita.

TASSE PER LA VENDITA DI IMMOBILE EREDITATO

La tassa di successione

E’ l’imposta calcolata sulla base della dichiarazione di successione, è l'alter ego della classica imposta di registro. Le aliquote:

  • 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli;
  • 6% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 100.000 euro per fratelli e sorelle;
  • 6% sul valore catastale senza applicazione della franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati;
  • 8% senza applicazione della franchigia per tutti gli altri soggetti, tra cui anche il convivente.

IMPOSTA IPOTECARIA E CATASTALE

Vanno versate al momento in cui si eredita nella medesima misura delle normali compravendite nelle seguenti aliquote applicate al valore catastale.

  • Imposta ipotecaria 2%
  • Imposta catastale 1%

Nel caso gli eredi utilizzino l’agevolazione prima casa si applica il normale forfettario di 200€ cadauna.

Nel caso di applicata agevolazione prima casa l’eventuale rivendita del bene prima dei 5 anni sarà soggetta a compensazione dell’imposta. Questo ovviamente è possibile nel caso in cui l’erede che richiede l’agevolazione sia in possesso dei normali requisiti. La vendita di immobile ereditato non genera plusvalenza tassabile a prescindere dal periodo di possesso.


Gli altri aspetti della compravendita sono i medesimi  di ogni altro trasferimento immobiliare, sono quindi necessarie l'Attestato di prestazione energetica, la Relazione Tecnico integrata di conformità urbanistico e catastale ( quindi è a carico degli eredi verificare che l'immobile non abbia abusi edilizi o difformtà catastali che impongono le pratiche di aggiornamento), la liberatoria dell'amministratore condominiale delle spese condominiali alla data del rogito.

Speriamo che l'articolo possa esserti stato utile, se possiamo darti una consulenza per vedere se è meglio vendere o affittare o per verificare tutti gli aspetti preliminari e tecnici della compravendita puoi contattarci.

 

 

VENDITA BLOCCATA DA SANATORIA

Una delle cose peggiori che ti può capitare è scoprire delle problematiche urbanistiche della casa a pochi giorni dal rogito.

Quali sono i casi classici che ti possono portare a questa problematica, prova a porti queste due semplici domande:

  • Il sottotetto  risulta nel progetto depositato in comune?
  • Ho “spostato un po’ di pareti o aperto una porta" senza presentare l’opportuna pratica all’ufficio tecnico del comune?

Se la tua risposta è sì bisogna muoversi per tempo per regolarizzare la situazione, altrimenti, rinviando il problema, rischi di trovarti in una situazione molto antipatica come quella che ti sto per raccontare;

L'anno scorso nel 2019, mi chiesero una consulenza, una persona stava vendendo casa da sola e aveva trovato un acquirente, avevano già definito tutto prezzo, tempi e consegna, uno scenario quasi paradisiaco ma nessuno aveva pensato ad un piccolo dettaglio; quando arrivarono da me mi raccontarono tutta la situazione e erano venuti a chiedere al nostro ufficio tecnico la redazione della relazione tecnico integrata perchè volevano fornirla al perito della banca quando di li a poco sarebbe arrivato e mancavano poche settimane al rogito.

Tutto perfetto, tranne una cosa, non avevano preso in considerazione che la loro casa potesse avere delle difformità ( tante volte può averle senza nemmeno che tu lo sappia) e non sapevano che per verificare la regolarità erano necessarie settimane per essere convocati in comune per l'accesso agli atti. Ovviamente sono sobbalzato sulla sedia anche perchè le case anni 60/70 nascondono molto spesso delle piccole difformità che prima venivano trascurate ma oggi possono impedire la vendita.

Ti chiederai come abbiamo sbrogliato la matassa, è stato un vero disastro in quanto non avevamo il tempo necessario, abbiamo subito inviato la richiesta di accesso agli atti e il comune ci ha convocato dopo circa 30 giorni, nel frattempo è stato necessario slittare il sopralluogo del perito, la planimetria in comune si è scoperta difforme e quindi è stata necessario fare la pratica a sanatoria in Comune (con contestuale pagamento di sanzione) e aggiornamento in catasto.

Il venditore con tutti questi rinvii non è stato in grado di rispettare i tempi che aveva pattuito con l'acquirente, e quindi, oltre ad avere pagato la sanatoria, la sanzione al comune e l'aggiornamento catastale, ha dovuto anche scontare 5000 euro dal prezzo pattuito a titolo di rimborso per il non rispetto dei limiti.

Alla fine la vendita è avvenuta, ma con che rischio e con che affanno, quello che ti voglio consigliare è che tutto questo poteva essere evitato facendo una verifica preliminare della casa arrivando da subito con la documentazione completa, questo ti permetterà di evitare problematiche firmando accettazioni “alla cieca e incrociando le dita sperando che tutto vada bene”, visto che la maggioranza delle abitazioni ha delle non conformità (anche non conosciute agli attuali proprietari, ma questo non ti toglie dalla responsabilità).

Inoltre ti consente di non perdere eventuali acquirenti interessati (visto che ce ne sono pochi di buoni e qualificati) dato che potrai rassicurarli su tempistiche certe di sistemazione delle situazioni “anomale”.

Per questo tutte le case di cui seguiamo la vendita vengono subito verificate, proprio per evitare queste situazioni.

Se vuoi vendere la casa in tutta sicurezza, o se ti serve una consulenza puoi lasciare i tuoi dati.

Buona vendita senza sorprese

Michele Baiesi

Accetto il trattamento dei dati inseriti come da informativa privacy presenti sul sito https://immobiliarebaiesi.net/privacy-policy/

PROPERTY MANAGER

PROPERTY MANAGER UNA NUOVA FIGURA PROFESSIONALE

Il Property Manager è una nuova figura professionale che si occupa della gestione di un immobile per conto del proprietario.
Agisce ponendosi tra proprietario e inquilino, gestendo tutto quello che riguarda l' affitto e occupandosi della manutenzione ordinaria e straordinaria degli immobili.
IL RUOLO DEL PROPERTY MANAGER
-Individuare con il proprietario la forma di contratto più conveniente ( canone concordato, canone libero, affitto breve) e gestirne la promozione;
-Scegliere e selezionare gli inquilini in base alle caratteristiche indicate da proprietario;
-Sbrigare le impellenze burocratiche ( registrazione e adempimenti successivi, check in e check out)
-Controllo del regolare pagamento della locazione;
-Gestire tutti i rapporti con l'inquilino per quanto riguarda le manutenzioni che si rendessero necessarie all'interno dell'immobile.

E' quindi evidente come sia una figura a 360 gradi che permette al proprietario immobiliare di massimizzare al massimo la rendita del proprio immobile e del proprio patrimonio immobiliare, dimenticandosi di tutte le seccature e le perdite di tempo che conseguono ad ogni locazione.

Per maggiori informazioni puoi contattarci allo 051/455564 o compilando il nostro modulo di contatto e insieme individueremo la strategia per massimizzare la rendita del tuo patrimonio immobiliare.

 

 

RECESSO DEL PROPRIETARIO DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE

l proprietario di casa ti può inviare la disdetta del contratto di locazione solo ed esclusivamente al termine del contratto stesso ( quindi al quarto oppure ottavo anno nei 4+4 oppure al terzo o al quinto anno nei 3+2) la distinzione che dobbiamo effettuare stà nelle motivazioni per cui un locatore può decidere di risolvere il contratto di locazione, in base a quale scadenza si vada in contro.

 

Al termine naturale del contratto, quindi una volta esaurito il rinnovo previsto ( ottavo anno nei 4+4 o quinto nei 3+2 ) il proprietario può manifestare la sua volontà di non rinnovare il contratto senza dover giustificare il motivo che, solitamente, è quello economico; dopo un tot di anni trascorsi il locatore non ritiene adeguato il canone di locazione e manda la disdetta al conduttore richiedendo delle nuove condizioni contrattuali, se l’inquilino accetta l’aumento, il contratto si rifà alle nuove condizioni, altrimenti il contratto si chiude e il locatario deve trovare un’altra sistemazione.

Le cose invece cambiano se il locatore desidera interrompere il contratto di locazione alla prima scadenza, ovvero al terzo anno ( nei 3+2) o al quarto anno ( nei 4+4) .In questo caso la normativa prevede l’esistenza di specifiche necessità del proprietario per far si che il contratto possa essere risolto.

Vediamo quali sono:

Le motivazioni sono quelle dell’art. 3 legge 431/98 dov’è prevista la facoltà del locatore di risolvere il contratto alla prima scadenza

a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Solo ed esclusivamente in presenza di queste necessità il proprietario di casa può mandarti la disdetta del contratto alla prima scadenza.

 

La domanda sorge spontanea: ” Se il proprietario si inventa una balla per mandarmi via e poi  riaffitta la casa a qualcun’altro? Come faccio ad impedirlo? ”

Fortunatamente il legislatore è stato lungimirante e, conoscendo l’indole Italiana media di interpretare la legge a proprio favore, ha stabilito nei 2 comma successivi delle regole che impediscano di fatto questo tipo di ingiustizia. Recitano infatti i comma 2 e 3:

2. “Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d)ed e), il possesso, per l’esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell’autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell’azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell’autorizzazione decorrono dall’effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell’immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all’articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l’immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.”

3. “Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.”

Di fatto viene stabilita una sorta di penale che scoraggerebbe qualsiasi locatore da azioni scorrette nei confronti dell’inquilino, in modo che la legge venga applicata correttamente.

Quindi se il proprietario vuole mandare via l’inquilino prima dei 4 anni ( o dei 3 )o prima della scadenza naturale del contratto, deve avere dei validi motivi altrimenti sono guai!

CEDOLARE SECCA PER LOCALI COMMERCIALI

Una delle novità contenute nella manovra 2019 è l'estensione del regime della cedolare secca anche per le locazioni degli immobili commerciali.

In particolare, l'articolo 1 comma 59 del  della Legge di Bilancio 2019 (L. 145/2018) rubricato appunto "Cedolare secca sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciale" estende la possibilità di usufruire anche per tali immobili del regime agevolato della cedolare secca al 21% rispetto al regime ordinario secondo il quale il reddito fondiario concorre ai fini dell'IRPEF.

In generale, i contratti di locazioni di immobili commerciali per essere agevolabili devono soddisfare i seguenti requisiti: 

  • essere stipulati nell'anno solare 2019
  • con oggetto unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale C/1,
  • superficie fino a 600 mq, escluse le pertinenze e relative pertinenze locate congiuntamente.

Attenzione però al primo requisito, per esplicita previsione infatti la norma non si applica ai contratti stipulati si nel 2019 ma per i quali al 15 ottobre 2018 sia in essere un contratto non scaduto tra gli stessi contraenti sullo stesso immobile, per il quale si interrompe la naturale scadenza per usufruire del regime in cedolare

Per qualsiasi ulteriore informazione e/o assistenza siamo a tua disposizione.

PLUSVALENZA IN CASO DI VENDITA

Per plusvalenza si intende la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, quest’ultimo aumentato dei costi documentati (es. costi di ristrutturazione). In determinati casi, la plusvalenza può rappresentare un reddito e, quindi, puo’ essere tassato.

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili per i privati: si applica per le operazioni speculative

La tassazione delle plusvalenze nelle transazioni immobiliari dei privati viene applicata alle cosiddette operazioni speculative, ovvero quando viene rivenduto (cessione a titolo oneroso) un immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione. In questo caso il venditore (o i venditori) sono soggetti a tassazione poiché la plusvalenza rappresenta un reddito.

Precisiamo che la plusvalenza non riguarda gli immobili acquisiti per successione, ma solo quelli “acquistati” a titolo oneroso.

Come calcolare i 5 anni nel caso di immobili ricevuti per donazione

La regola dei 5 anni si intende dalla data di acquisto o di costruzione.
Bisogna fare attenzione nel caso di immobili ricevuti dal venditore per donazione: in questo caso il periodo di 5 anni non decorre della data di donazione, bensì dalla data in cui il donante ha acquistato o costruito il bene immobile.

Operazioni o immobili esentati dalla tassazione della plusvalenza

La tassazione della plusvalenza nella cessione di immobili non viene applicata nei seguenti casi:

  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di immobili acquisiti per successione
  • nel caso di vendita (cessione a titolo oneroso) di abitazioni e relative pertinenze utilizzate dal venditore o dai suoi familiari come abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra la data di acquisto e quella di vendita. Ricordiamo che per abitazione principale si intende l’abitazione utilizzata come dimora abituale del nucleo familiare e dove si ha la residenza anagrafica
  • nel caso che la cessione sia una donazione.

Come si calcolano le imposte sulla plusvalenza

Nei casi previsti dalla normativa, la plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi”.

Reddito tassabile:  differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

  • tassazione ordinaria. Il reddito da plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi, determinando così l’aliquota IRPEF;
  • tassazione separata. Al momento della cessione, in sede di rogito notarile, alla plusvalenza viene applicata un’imposta sostitutiva del 20%.

CLAUSOLE DEL MANDATO DI VENDITA

Nel momento in cui decidi di affidare l'incarico della vendita del tuo immobile devi prestare valutazione a tutte le varie clausole, vogliamo indicarti due aspetti da controllare per non crearsi problemi su problemi durante e dopo il rapporto professionale.

Clausola di rinnovo automatico.

Senza nulla togliere a chi la utilizza, noi non la utilizziamo e non l'abbiamo mai utilzizata. Il nome racconta già l’uso di queste due righette contrattuali che veramente trovo poco rispettose, in quanto gioca sulla tendenza del cliente al dimenticarsi.

Normalmente questa clausola recita più o meno così:

Il presente contratto sarà da intendersi tacitamente rinnovato di ulteriori 6 mesi ove nel periodo di validità non vengano raggiunti gli obiettivi di seguito elencati. Il Cliente può recedere con formale disdetta alla scrivente da comunicarsi mezzo raccomandata AR entro e non oltre giorni 15 dalla data prevista per la scadenza.

Pensate anche un’altra cosa: un’agenzia che per riavere la vostra fiducia spera nella vostra dimenticanza non penso che dia una idea di un buon servizio, anche perchè si spera che al termine del mandato abbià già adempiuto alla vendita della Vostra casa.

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